父母贈與子女房產以及一方婚前貸款購買房產的所有權的歸屬

2019年05月17日 09:50 | 來源: 內蒙古自治區房地產業協會

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     一、父母贈與其子女房產的歸屬

    根據此前《婚姻法》及相關解釋的規定,婚姻關系存續期間,父母贈與其子女的財產,除明確在贈與合同中表明只歸夫或妻一方所有的外,都視為夫妻共同財產。不過,按照《婚姻法司法解釋三》第7條的規定:“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產;由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。”《婚姻法司法解釋三》的如此規定,更多的是在探究物權登記背后的真實原因,避免物權剛性登記行為對當事人利益的損害,由于房屋的價值較大,父母往往會傾其所有為子女購房,如果子女離婚時一概將其認定為夫妻共同財產,勢必違背了父母當時為子女購房行為的初衷,也侵害了出資購房父母的利益?!痘橐齜ㄋ痙ń饈腿返娜绱斯娑?,揭開物權登記面紗的表象,直指物權登記的動因,便于司法實踐統一尺度,也利于?;せ橐鏊郊捌涓改傅娜ㄒ?,可資贊同。但是,婚后由一方父母出資為子女購買的不動產,如果產權登記在夫妻雙方名下的,應視為對夫妻雙方的的贈與,該不動產應認定為夫妻雙方的共同財產。

    二、一方婚前貸款購買房產的歸屬

    首先,一方婚前全額付清房款,并在婚前完成房屋權屬登記的,此房屋應屬一方婚前的個人財產,此無爭議。但是,一方婚前全額付清房款,在婚后完成權屬登記的,如果嚴采登記要件主義,將該房屋認定為夫妻共同財產,離婚時對方可分得一半,則對付清全款的一方必然不公,畢竟房屋的對價其已全額付清,登記僅僅是補辦而已,而且,登記行為何時發生,還有賴于開發商的配合,并非一方當事人所能為之,此種情形下,將房屋認定為付清全款一方的個人財產,較為公允。

    其次,關于婚前一方按揭房屋的歸屬,《婚姻法司法解釋三》作了較大的改動,第10條規定:“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理,不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務,雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時由產權登記一方對另一方進行補償。”關于此條,有以下幾個問題需要明白:

    第一,一方婚前付清首付款,剩余款項向銀行按揭,但在婚前完成房屋權屬登記,而后雙方結婚,并共付按揭款的,應當認定為一方婚前的個人財產,一方面房屋物權登記時間完成于婚前,另一方面,此房屋的對價實際上在雙方結婚前已由貸款銀行一次性付清,所謂的按揭分期付款,僅僅是購房者對銀行而言的,實際上,在購房人付清首付款后,辦完按揭時,貸款銀行已經替代購房者一次性付清了該房屋所有剩余款項,按揭分期付款僅針對貸款銀行而言,對開發商而言,他是一次性收到款項的,因此,無論從房屋物權變動時間,還是從房屋對價取得時間來看,此種情形下,都應將房屋認定為一方婚前的個人財產,至于另一方所付的按揭款及其對應財產的增值部分,可作債務處理,由產權登記一方對另一方進行補償。

    第二,一方婚前付清首付款,剩余款項向銀行按揭,婚后雙方共付按揭款并完成房屋權屬登記,如果權屬登記于付清首付款一方名下的,也應當認定該房屋為產權登記一方名下的個人財產,法理同上,雖然房屋物權登記于婚后,由于是按揭付款,房屋的對價其實已在婚前付清,將其認定為一方個人財產,較為公平,同樣,另一方所付的按揭款及其對應財產的增值部分,由產權登記一方對另一方進行補償,在以往的司法實踐中,此種情況,法院通常將房屋認定為夫妻雙方的共同財產,《婚姻法司法解釋三》對此進了明確,有利于司法實踐評判標準的統一。

     最后,無論是婚前一方付清房屋全款,還是一方婚前付清首付款,而后用夫妻共同財產還貸的,如果房屋物權登記于夫妻雙方名下的,應當將其認定夫妻雙方的共同財產。此種情形,通常是婚前一方簽訂房屋買賣合同,而權屬登記時卻出現了另一方配偶的名字,顯然,在申請房屋權屬登記時,夫妻雙方是共同申請登記的,表明此房屋的歸屬是經夫妻雙方同意而為之,遵從約定優先、意思自治原則,此種情形,將房屋認定為夫妻雙方的共同財產更具正義?!痘橐齜ā返?9條規定:“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定,對雙方具有約束力。”

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[編輯:吳艾蓉]
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